贷款买房，千万不要忽略房龄！

一生平安

　　二手房现在已经成为很多购房者的选择，但是购买二手房也需要关注一些细节性的问题，比如二手房真实房龄问题、二手房交易合同问题等等，以免被带入坑，今天我们着重讲一讲二手房房龄的问题！
　　房龄和房屋使用年限及房产证日期
　　很多人分不清房龄、房屋的使用年限以及房产证日期的差别，容易混淆。所以我们先搞清楚这几个概念。
　　房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；
　　房龄，则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限；
　　房产证日期，则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是绝对相同的，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了，一般而言，房产证日期和建成时间之间有个时间差，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。
　　譬如，开发商2012年拿到一块70年产权的地，可知其土地使用期限是2012—2082年，而开发商在2014年才建成房子并交付使用。那么到今年2017年时，其土地使用年限剩余65年（2082-2017）；该房屋的房龄和房产证上的日期皆为3年（2017-2014）。
　　二手房房龄长短的影响
　　有的朋友会发现，在二手房交易过程中，部分卖房会谎报房龄，毫不脸红地“装嫩”，其中自然是有玄机的，个中玄机还要从二手房房龄的影响说起。
　　1、房龄会影响房子的硬件设施。房龄愈高，一般而言，其资产贬值就愈发严重，不管是房子的硬件环境，还是居住舒适度，都是逐渐走下坡路的，所以其可能发生的维修成本就愈多，在受损程度不断增加之后，可能还会带来系列的安全隐患。
　　2、房龄和剩余土地使用年限之间有关联。房龄愈高，意味着剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。
　　3、房龄和贷款有关联。房龄影响贷款年限，一些商业银行规定，譬如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。房龄影响到贷款成数，公积金贷款成数与房龄关联密切，房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成，而且商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数。总的来说，就是房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。　　对于需要通过贷款买房的购房者来说，了解清楚房屋“年龄”非常重要。因为房龄不但影响贷款年限，还会影响到贷款成数。购房者怎样通过房龄判断自己到底可以贷出多少钱呢？
　　一、房龄影响贷款年限
　　1、多数商业银行规定，房龄加贷款年限不得超过40年，兴业银行要求房龄加贷款年限不超过35年，邮政银行可以放宽到45年，汇丰银行只做15年之内的出让地。
　　2、多数银行只针对20年内的房屋贷款，光大、邮政、农行可放宽至25年内，只有中国银行可以接受30年房龄。
　　3、公积金贷款要求房龄+还款年限不能超过30年，且最多贷款30年。
　　二、房龄影响贷款成数
　　1、公积金贷款成数与房龄有密切的关系。房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成。
　　2、商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数，如浦发银行、农商银行、建设银行、招商银行等，对于20年-25年房龄的房屋，会在原有贷款成数的基础上降低一成。
　　房龄不但会影响到房屋质量和居住舒适度，还会影响到贷款，房龄过老，贷款成数会降低，贷款年限会减少，购房者在计算购房成本时，要明确房屋可贷款额，避免出现资金不足的情况！
　　怎样获得真实的房龄
　　正因为房龄的影响很多，所以出于利益驱使，很多时候在二手房交易市场上，因为信息不对称的漏洞，发生逆向选择和道德风险，卖方或者中介会虚报房龄，装嫩以博得买房的青睐，所以想要获得真实的房龄，还需要花一点心思和功夫。
　　1、最可靠稳妥的方式——到房产管理部门查询底档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记。查询底案需和卖方一起带上产权证等相关证件到房产交易中心或房管局等部门进行相应查询才可以。
　　2、看房产证+小区走访旁敲侧击。因为房产证日期和出售日期并不一定相同，所以为了获得更加可靠的房龄，可以根据房产证日期，再结合周边邻居的回答猜测。
　　3、看外立面、厨房等情况+房产专家咨询。一般而言，每个年代的房子都有每个房子的一些特点，譬如上世纪90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念等，但非专业人士一般对这些了解相对较少，所以可以把外立面和房屋布局情况以及不易改变的厨房卫生间情况告知房产专家进行咨询。
　　上述方式都是可以查询到房龄的，但是还不是最为保险的，若是担忧购置二手房因房龄问题产生不必要的麻烦，买主可以以合同的形式进行进一步的保障，即在合同中，注明卖方坚持出具(承诺)房龄，强调若信息有误，由卖方承担责任。

一生平安

　　现在很多朋友都倾向于购买二手房，因为二手房有着想比新房有着以下的有点：一、房屋质量更易看清，二是价格便宜，三是周边配套设施也更加完善。所以在当下的房产交易市场，二手房买卖也是相当火爆的。但是在挑选二手房的时候，很多人不会考虑到房龄的问题，其实二手房房龄也是非常的重要的。
　　二手房房龄多少合适
　　房地产的发展，其实大致在3－5年就可以算是一个发展阶段了，也就是说，每隔3－5年，无论是户型设计，还是园林规划上，都会有较大的变化和发展。可能大家现在看5年前的房子还看不出太多的变化，但如果是8年或者10年之前的房子，就会有明显的差别。
　　所以购买二手房，大家较好要注意不要买房龄在10年以上的旧房子。因为这样的房子再使用几年的话，贷款也不好办，并且升值空间也非常小了，想要再转让出去非常的困难。
　　那么二手房房龄具体会对那些事情有影响呢？其实二手房的房龄不仅关系到销售价格和使用年限，还直接影响贷款额度以及贷款年限。
　　具体来说：
　　1、升值空间小
　　其实很多时候，房源的年龄较高但是又没有卖出去的房子，地段可能是处在较好的位置，而且房屋周边的配套设施也是非常成熟完善的，这类房屋主要就是房主想着让房子升值。殊不知，房龄越大，房屋升值空间就会变得越小，房屋价值也会随之出现贬值。
　　2、使用年限短，物业成本增加
　　房龄其实和房屋的有效使用年限有密切的关系。我们都知道，目前国有土地上的住宅使用年限是70年，如果房龄越大也就意味着实际有效使用年限的缩短。此外，房龄越大，房子的使用时间也就越长，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本也就无形的增高了。
　　3、贷款难
　　房龄大的二手房还有一个很大的难题就是无法申请银行贷款。目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格，很多银行都有规定，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行出于自身资金安全的考虑。甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。一般的，二手房贷款的年限和房龄相加不得大于30年。
　　4、或存在安全隐患
　　房子建造的越久，使用的时间越长，其实多少由内到位都会有一定程度的损坏，可能需要维修，特别是厨房厕所等。而且以前的建筑材料和建筑工艺都较为落后，可能会存在安全隐患。