调控下炒房风险骤增 未来五年房价涨36%才能赶上定存
两年的楼市调控使得一直猛涨的房价停滞。但是，随着“红五月”的再现和信贷政策的微调，曾经在上一轮楼市中赚得盆满钵满的投资客又开始蠢蠢欲动。那么，这一轮，他们还能像上一轮那么幸运吗？中国的房地产还会上演一轮疯涨吗？记者采访的各方专家表示，无论是国际经济环境、宏观调控还是房地产行业本身，和前十年相比已经发生了很大的变化，投资房产的风险加剧。如果现在购房，以五年期贷款计算，五年后房价要涨36%，投资客的收益才能与定期存款收益持平。而今后三五年，房价能保持如此的涨幅吗？过去五年：
房价涨50%炒房年回报仅8.4%
2007年下半年，唐先生以投资新手的身份慌忙入市了，以13000元/平方米的单价购入天河区某楼盘65平方米的两房单位，加上各种税费，总价86万元。然而，刚刚交付诚意金，唐先生就遇到了“二套房贷首付必须四成、利率也要上浮1.1倍。”于是，唐先生付了34万元首付，贷款51万元。
“当年年底，房地产市场就出现了颓势。”唐先生回忆说，2008年初，报纸上该楼盘的广告称“8800元起”，“让人颇受刺激。”到现在，该楼盘的二手房价格在19000~20000元/平方米，目前唐先生的投资房出租，每个月能获得2600元的租金收入。
但是，唐先生却觉得这次试水房地产投资“并没有想象中美好”。唐先生给记者算了一笔账。按照最近一次银行调整利息来算，目前月供为4800元。“每个月租金收入和月供之间还有2200元的差价。”唐先生当时花费5万元购置了家具和电器，到目前，唐先生的房子出租了不到4年时间。“租金收入大约为11万元左右，全部用于还贷。”此外，唐先生还需要偿还40万元左右的贷款本金。
尽管中介称唐先生的房屋目前市场价已经达到124万元，现在如果卖掉房产，唐先生将净赚28万元，5年的投资回报率为50%，年收益率不过8.4%。
未来五年：
房价涨36%才能赶上定存
那么，在目前的情况下，投资客入市，是否能够得到一个良好的回报呢？
根据满堂红市场研究部的数据，7月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为15032元/平方米。如果按照15000元/平方米的价格购置一套90平方米的投资房，到底房价需要有多大的涨幅，才能盈亏平衡呢？记者为此算了一笔账。
投资买家一般都有自住房的，因此需要付出评估价3%的契税。而按照“实收”成交，营业税和个人所得税也要由买家承担。假如该套房的房产证不满五年，营业税为评估价的5.6%，个人所得税为1%。（如果房产证够五年，可以免去营业税，而假如这套房子为卖家的唯一住房，可以免去个人所得税。）计算下来，买家所负担的税费最高将达到9.6%。此外，买家还要付2%的中介费用。按照135万元的房价来计算，要付出15.6万元的各种税费。
如果是一次性付款的短炒客，购买两年左右出手，考虑到此后接盘者也将有7%~10%左右的税费负担。而目前按照人民银行公布的基准利率，两年定期存款年利率为3.75%，若是将房价和各种税费150.6万元存入银行，两年后收益大约为11.3万元。若要达到和定期相同的收益，两年内房价需要上涨37%，意味着每年房价上涨的幅度必须达到17%以上。
而如果这套房子需要贷款，在当前政策下，需要首付六成，执行1.1倍利率。这意味着需要81万元首付，贷款54万元。如果贷款5年，5年内需要缴纳的利息就将达到10.2万元。而按揭公司一般将收取贷款额1.2%的按揭费用，即需要额外花费6480元。
这意味着，一套135万元的房产实际需要付出的费用为161.4万元。而五年后如果要将投资的房产变现，还可能付出高额的税费和中介费用。
而如果现在，将首付81万元和16.2万元税费作为五年期定存存入银行，按照4.75%的年利率，将获得23万元的利息收入。
与此对照，房价五年内涨幅要超过36%才能达到定期收益。即每年房价必须稳步上涨6.34%以上，才能与定期存款收益持平。来源: 广州日报
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